物业服务定价成本监审办法（征求意见稿）

 

　　第一条 为提高政府制定物业服务价格的科学性、合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管

理办法》等有关规定，制定本办法。

　　第二条 政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务价格过程中的定价成本监审行为，适用本办法。

　　本办法所称物业服务定价成本监审，是指政府价格主管部门在调查、测算、审核物业管理企业物业服务成本基础上

核定物业服务定价成本的行为。

　　本办法所称物业服务定价成本，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对所服务小区的房屋及配套的设施设

备和相关场地进行维修、养护、管理等过程中发生的社会平均合理费用支出，是政府价格主管部门制定物业服务价格的

基本依据。

　　第三条 物业服务定价成本监审具体事务由政府价格主管部门成本调查机构组织实施。物业管理行政主管部门应当配

合政府价格主管部门开展物业服务定价成本监审工作。第四条 物业服务定价成本监审应当遵循下列原则：

　　（一）合法性原则。不符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度规定的费用不得计入

物业服务成本。

　　（二）合理性原则。各项费用及影响费用的相关指标应当符合行业标准或社会公允水平。

　　（三）相关性原则。凡与物业服务无关的费用，一律不得计入物业服务成本。

　　第五条 物业服务定价成本，必须以经会计师事务所或税务、审计等政府部门审计的年度财务会计报告以及审核无误

、手续齐备的原始凭证及帐册为基础，做到真实、准确、完整、合理。

　　新投入使用的物业，物业管理企业如不能提供上述资料，物业服务定价成本应以审查批准的可行性研究报告为基础

、按照本办法规定的成本项目、参照其他物业服务平均合理的费用支出水平测算确定。

　　第六条 物业服务定价成本由人员费用支出、物业共用部位和共用设施设备日常运行及维护费、绿化养护费、清洁卫

生费、秩序维护费、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、电梯及增压水泵日常运行及维护费、办公费、

固定资产折旧费、经业主同意的其它费用等组成。

　　第七条 人员费用支出，指物业管理企业按规定发放给在物业服务小区服务的从业人员的工资总额（包括基本工资、

奖金和津贴等）及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费支出。社会保障费包括医疗保险费、养老保险费、失业

保险费、工伤保险费、生育保险费和住房公积金等。

　　第八条 物业共用部位、共用设施设备日常运行及维护费，指为保障物业管理区域内消防、排污、监控、道路、照明

等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用，不包括保修期内的维修费、应由物业维修专项资金支出的中修

、大修和更新、改造费用。

　　有电梯的物业，其电梯及增压水泵日常运行及维护费应从该项目中单立，并另行核算。

　　第九条 绿化养护费，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、绿化用水等。不

包括开发商支付的种苗种植费和前期维护费。

　　第十条 清洁卫生费，指公共区域卫生打扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清

理、清洁用料、垃圾清运、环卫所需等其他费用。

　　第十一条 秩序维护费，包括器材装备费、保安人员人身保险费和由物业管理企业支付的保安服装费等。

　　第十二条 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，指物业管理企业为小区办理物业共用部位、共用设施

设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业管理企业与保险公司签定的保险单和所交纳的保险费为准。

　　第十三条 电梯及增压水泵日常运行及维护费，指为维护电梯及增压水泵正常运行而发生的电费等日常运行、维修等

费用，不包括保修期内的维修费以及应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。

　　第十四条 办公费，指物业管理企业为维护服务小区正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、

交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费、管理费分摊、财务费用等其它费用。　　管理费分摊，指上级物业管理企

业分摊的管理费用。

　　第十五条 固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指属于物业

管理企业的资产，在物业服务小区拥有的与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括办公用房、交通工具

、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。不属于物业服务主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且

使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。

　　第十六条 经业主同意的其它费用，指按规定程序，经业主委员会或业主同意由物业服务费开支的费用。

　　第十七条 物业服务定价成本相关项目按本办法第十八条至第条二十六规定的方法和标准审核。　　第十八条 物业

服务小区服务的从业人员指直接从事物业管理小区服务的物业服务人员，包括：在岗职工（含合同制职工）、临时工及

其他聘用、留用的人员。各项人员数指标均按年平均数确认，且不超过行业规定的人员定额。

　　第十九条 人员工资原则据实核定，但在岗职工人均工资最高不得超过当年当地在岗职工平均工资水平。

　　第二十条 固定资产折旧按照《企业财务通则》规定年限的中值采用年限平均法计提。由物业管理企业开办费购置已

计入商品房开发成本、以及产权属业主所有的物业服务用固定资产不得计提折旧。闲置固定资产不得提取折旧。固定资

产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。

　　第二十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益，实际归物业管理企业所有的部分，应从物业服

务成本中抵扣。

　　第二十二条 针对特定物业安装设备、提供服务等发生的费用，应分别单独核算，并由特定物业承担。

　　第二十三条 经业主或业主委员会同意，物业管理企业对某些专业知识或专业技能较强的公共性服务内容采用承包形

式外包给有关专业公司的，该项服务的成本按签订的服务承包合同所确定的承包金额核定。

　　第二十四条 管理费分摊原则：从事物业管理的企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业小区的物业

服务计费面积或按应收物业服务费加权分摊；物业管理企业兼营其它业务的，则按实现收入所占比重分摊。

　　第二十五条 物业服务单位成本，根据物业服务的建筑面积按不同物业类型分别核算。

　　第二十六条 其他成本费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允

的平均水平。

　　第二十七条 物业服务定价成本相关指标。

　　（一）服务小区示范等级，指政府主管部门组织评定的小区级别。

　　（二）服务小区绿化率，指小区绿化面积占其总占地面积的比率，计算公式为：

　　服务小区绿化率=小区绿化面积÷小区占地面积×100% 

　　（三）服务小区入住率，指小区已入住户数占其总户数的比率，计算公式为：

　　服务小区入住率=小区已入住户数÷小区总户数×100% 

　　（四）服务小区物业管理面积，指应收取小区物业服务费的计费建筑面积。

　　（五）物业管理用房面积，指用于物业管理小区的物业管理用房面积，不包括物业经营用房面积。

　　（六）净资产利润率，指企业净利润与企业净资产（即所有者权益或股东权益）的比率，计算公式为：净资产利润

率= 净利润÷所有者权益 ×100% 

　　（七）物业服务费收缴率=实收物业服务费÷应收物业服务费×100% 

　　（八）服务小区公共配套设施项目，指物业管理小区内设置的网球场、游泳池、健身房、阅览室、活动室、幼儿园

等硬件配套设施设备。

　　第二十八条 各省、自治区、直辖市可以根据本办法，结合本地实际情况制定具体实施细则。

　　第二十九条 本办法自2006年 月 日起执行。

　　第三十条 本办法由国家发展和改革委员会负责解释。